راهنمای جامع صاحبخانه ها و مستاجران در پاییز 99 - وبلاگ بهسایا

به گزارش وبلاگ بهسایا، بیشتر از نصف قرارداد های اجاره خانه در فصلی به غیر از تابستان امضا می شوند. موضوعی که نشان می دهد تابستان سرانجام رونق بازار اجاره نیست و خیلی از قرارداد ها مربوط به فصل پاییز است. فصلی که در آن صاحبخانه ها کمترین قدرت چانه زنی را برای افزایش مبلغ اجاره بها دارند. چراکه اگر در این فصل با مستاجرشان به توافق نرسند، بعید به نظر می رسد بتوانند در بازار کم رونق زمستان مستاجر پیدا کنند و احتمالا بین شش تا 9 ماه خانه شان خالی می ماند و از درآمد اجاره خانه محروم می شوند. در طرف مقابل مستاجر ها هم در این فصل باید تا حد امکان با مبالغ پیشنهادی صاحبخانه شان کنار بیایند. اگر مجبور به جابه جایی شوند، بعید به نظر می رسد صاحبخانه خوب نصیبشان شود. چراکه اغلب آن ها در فصل تابستان برای خانه شان مستاجر پیدا کرده اند.

به گزارش وبلاگ بهسایا؛ همچنین بررسی ها نشان می دهد قرارداد هایی که در فصل زمستان امضا می شوند، عموما بیشتر از قرارداد های پاییزی با افزایش مبلغ رهن و اجاره روبرو هستند. طوری که در چهار سال اخیر، تورم اجاره در فصل زمستان نسبت به پاییز بیشتر بوده است. گزارش های مرکز آمار نشان می دهد تعداد زیادی از مستاجر ها احتمالا این روز ها در حال چانه زنی یا توافق با صاحبخانه شان بر سر تمدید قرارداد اجاره هستند. مستاجرانی که در فصل تابستان پیروز به پیدا کردن خانه مناسب نشدند یا صاحبخانه هایی که نتوانستن از فرصت طلایی تابستان برای پیدا کردن مستاجر استفاده کنند، نهایتا می توانند یکی دو ماه زمان بخرند و در فصل پاییز سراغ اجاره کردن خانه یا پیدا کردن مستاجر بفرایند. آن ها اگر در فصل پاییز نتوانند با هم صلح کنند و بر سر یک مبلغ معین برای رهن و اجاره به توافق برسند، بازار نه چندان خوب زمستان را در پیش خواهند داشت.

صاحبخانه ها در زمستان بیشتر اهل افزایش اجاره بها هستند

اگر خانه را در فصل پاییز اجاره کرده اید و این روز ها باید به فکر تمدید قرارداد و چک و چانه زدن با صاحبخانه بر سر میزان افزایش مبلغ رهن و اجاره هستید، بهتر است هرطور شده با هم کنار بیاید. چراکه اگر با هم به توافق نرسید مجبور به گشتن دنبال خانه جدید خواهید شد و حتی اگر بتوانید از صاحبخانه در حد یکی دو ماه فرصت بگیرید، به فصل زمستان برمی خورید. در چنین شرایطی سال های بعد مشکلاتتان دوچندان خواهد بود. چراکه بررسی ها نشان می دهد قرارداد های اجاره در فصل زمستان افزایش بیشتری نسبت به فصل پاییز دارند.

برای مثال پارسال در فصل پاییز صاحبخانه ها به طور متوسط 21.6 درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه کردند و این رقم در فصل زمستان به 22.9 درصد رسید. این مورد محدود به سال 98 نیست. حتی سال های قبل از آن هم شاهد تورم بیشتر اجاره بها در فصل زمستان نسبت به پاییز بودیم. در سال 97 قرارداد های اجاره پاییزی 23.3 درصد گران تر شدند و در فصل زمستان 97 تورم اجاره به 24.2 درصد رسید. سال 96 هم این موضوع صادق بود. تورم اجاره بها در فصل پاییز 96 به طور میانگین 8.1 درصد بود و این رقم در فصل زمستان به 9.1 درصد افزایش پیدا کرد. توجه داشته باشید که این ارقام مربوط به افزایش اجاره بها نسبت به مدت مشابه سال قبل است که نشان می دهد در هر فصل صاحبخانه ها چقدر به مبلغ قرارداد سال قبل اضافه کرده اند.

در بین فصل های سال، طبیعی است که با رونق بازار اجاره در فصل تابستان شاهد بیشترین افزایش مبالغ اجاره خانه باشیم. در این فصل صاحبخانه ها هم مبلغ اجاره را نسبت به سال گذشته افزایش می دهند و هم سراغ مبالغ بالاتری نسبت به فصل پاییز می فرایند. برای مثال تورم فصل تابستان امسال نسبت به بهار به 11.8 درصد بوده در حالی که فصل بهار تورم بخش اجاره حدود 3.4 درصد بود. این یعنی مبلغ رهن و اجاره خانه در تابستان 99 در عرض سه ماه حدود 11.8 درصد بیشتر شده است. این مورد در سال گذشته هم اتفاق افتاده. در فصل تابستان 98 شاهد افزایش 6.9 درصد قیمت ها نسبت به بهار بودیم در حالی که این رقم برای بهار حدود 3.1 درصد بود.

اگر فکر می کنید از زمانی که بازار مسکن به هم ریخته اوضاع به چنین روزی افتاده، احتمالا باید بگوییم اشتباه می کنید. چراکه در سال های 96 و 97 هم تورم فصلی در تابستان اوج می گرفت. در سال 97 تورم فصلی در تابستان از 10.1 به 17 درصد رسید. در تابستان سال 96 شاهد افزایش تورم فصلی اجاره از 4.1 به 5.9 بودیم.

پیدا کردن مستاجر در زمستان عملا امکان پذیر نیست

توافق پاییزی بر سر قرارداد اجاره خانه نه تن ها به نفع مستاجر ها است، بلکه می تواند به نفع صاحبخانه ها هم باشد. اگر از آن دسته صاحبخانه هایی هستید که ترجیح می دهید خانه تان خالی بماند، اما آن را با مبلغ کم اجاره ندهید، بهتر است حداقل در فصل پاییز از خر شیطان پایین بیایید. چراکه اگر در تابستان مستاجر پیدا نشود، می توان تا حدودی روی فصل پاییز حساب باز کرد، اما این موضوع برای زمستان صادق نیست. بررسی آمار تعداد قرارداد های امضا شده در فصل های مختلف نشان می دهد هر سال در فصل زمستان معاملات اجاره خانه به حداقل می رسد. زمستان پارسال تنها حدود 38 هزار قرارداد اجاره در کل کشور امضا شده است.

این درحالی است که در فصل تابستان به عنوان فصل جابه جایی ها و رونق بازار اجاره، تعداد قرارداد ها به حدود 115 هزار مورد می رسد. حتی در فصل پاییز که رونق بازار اجاره کمتر می شود، تعداد قرارداد ها حدود 65 هزار مورد بوده که این رقم در فصل زمستان تقریبا نصف شده است. این موضوع نشان می دهد تعداد مستاجر هایی که ممکن است از خانه شما خوششان بیاید و توانایی پرداخت مبلغ رهن و اجاره مدنظر شما به عنوان صاحبخانه را داشته باشند، نصف شده و احتمال پیدا کردن مستاجر خوب به حداقل می رسد.

این مورد در سال های گذشته هم اتفاق افتاده. صاحبخانه هایی که در تابستان سال 97 از فرصت پیدا کردن مستاجر خوب در بین 122 هزار خانواده استفاده نکردند، در فصل پاییز همچنان می توانستند روی 80 هزار مستاجر باقی مانده حساب باز کنند، اما کسانی که در فصل پاییز هم با مستاجر خود به توافق نرسیدند، گزینه هایشان در فصل زمستان به 65 هزار مستاجر محدود شد. بررسی ها نشان می دهد از فصل بهار کم کم به تعداد کسانی که دنبال خانه برای اجاره می گردند اضافه می شود و نهایتا در فصل تابستان رونق بازار اجاره به اوج می رسد.

در مجموع اگر در فصل تابستان با مستاجر فعلی تان به توافق نرسید، شاید مشکل چندان بزرگی برایتان پیش نیاید و بتوانید بلافاصله یک مستاجر دیگر پیدا کنید تا خانه خالی نماند، اما اگر در فصل پاییز با مستاجرتان راه نیایید، احتمالا باید تا شش یا 9 ماه دیگر صبر کنید تا بتوانید با نزدیک شدن به فصل تابستان برای خانه مستاجر پیدا کنید. در این مدت شما درآمدی که از محل اجاره دادن خانه داشتید را به کلی از دست می دهید. احتمالا تخفیف دادن به مستاجر فعلی خیلی بهتر از از دست دادن درآمد 9 ماهه باشد.

مبلغ اجاره بها در زمستان تفاوتی با پاییز ندارد

صاحبخانه هایی که فکر می کنند اگر خانه شان را خالی نگه دارند، می توانند در فصل زمستان آن را با مبالغ بالاتری اجاره دهند، احتمالا در اشتباه هستند. موضوع صرفا به پیدا نشدن مستاجر در زمستان محدود نیست و بررسی ها نشان می دهد تورم فصلی اجاره بها در زمستان به حداقل می رسد. این یعنی مبلغ اجاره خانه در این فصل تفاوت چندانی با پاییز ندارد. برای مثال در تابستان و پاییز سال 98 هر سه ماه حدود هفت درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه شد، اما در فصل زمستان صاحبخانه تنها توانستند اجاره خانه را چهار درصد افزایش دهند که نشان می دهد قدرت چانه زنی آن ها برای دریافت اجاره بیشتر در زمستان به کلی از بین می رود.

این مورد در سال های گذشته هم اتفاق افتاده. میانگین مبلغ اجاره خانه در سه ماه فصل تابستان سال 97 حدود 9.1 درصد و در فصل پاییز 8.5 درصد افزایش پیدا کرده، اما تورم فصلی در سه ماه زمستان تنها 2.9 درصد بوده و این یعنی صاحبخانه ها در این فصل نتوانسته اند بر سر مبالغ چندان بالاتری نسبت به فصل پاییز با مستاجر ها به توافق برسند. حتی با وجود تورم هم عموما افزایش مبلغ اجاره در فصل زمستان نسبت به پاییز و تابستان بسیار کمتر است.

افزایش رهن و اجاره تا چه حد قابل قبول است؟

دولت در ابتدای فصل تابستان گفت مبلغ قرارداد های اجاره صرفا می توان بین 15 تا 25 درصد افزایش داشته باشد. به عبارتی حداکثر میزان افزایش مبلغ رهن و اجاره در تهران 25 درصد، در کلانشهر ها 20 درصد و در شهر های کوچک با جمعیت کمتر از یک میلیون نفر، 15 درصد اعلام شد.

اگر فکر می کنید این اعداد و ارقام حداکثر مبلغی است که صاحبخانه می تواند به رهن و اجاره اضافه کند، احتمالا اشتباه می کنید. اگر صاحبخانه شما چنین ارقامی را پیشنهاد داده بهتر است با او کنار بیایید. چراکه گزارش های مرکز آمار از بازار اجاره خانه نشان می دهد در فصل تابستان قرارداد های اجاره با افزایش 41.2 درصدی مبلغ رهن و اجاره تمدید شده اند. این موضوع نشان می دهد حتی اگر صاحبخانه پیشنهاد افزایش 40 درصدی را برای سال بعد داد، می توان روی پیشنهاد او حساب باز کرد.

گزارش مرکز آمار نشان می دهد تورم اجاره کمتر در فصل تابستان به طور میانگین حدود 29 درصد بوده است. در استانی مثل آذربایجان غربی، صاحبخانه ها و مستاجر ها بر سر مبالغ کمتری نسبت به سال گذشته به توافق می رسند. چراکه در این استان تورم اجاره نسبت به سال گذشته 8.6 درصد بوده است. خراسان رضوی با 14.7 درصد و سیستان و بلوچستان با 15 درصد دیگر استان ها با کمترین تورم اجاره هستند. با این حساب در این سه استان صاحبخانه هستید، بهتر است بیشتر با مستاجرتان راه بیایید، چراکه قیمت ها در بازار اجاره استان شما کمترین افزایش را نسبت به سال قبل داشته.

در طرف مقابل اجاره بها در استان های همدان، تهران و چهارمحال و بختیاری بیشترین افزایش را نسبت به سال گذشته داشته. در این سه استان مبلغ رهن و اجاره تقریبا 37 درصد افزایش داشته است. مستاجران در این استان ها اگر نتوانند با صاحبخانه فعلی خود کنار بیایند، احتمالا برای پیدا کردن خانه جدید باید به مبالغ بیشتری تن بدهند.